一般社団法人相続総合支援協会
株式会社中央プロパティー

相反する借地人と地主の“立場”

借地権とは、土地を借りて建物を建てて住んでいる人の権利です。逆に、土地を貸している地主の権利を底地権といいます。底地権と借地権を合わせて、初めて完全な所有権となるわけですが、相続した借地権を、自分はその家に住まないので売却しようと思っても、地主の許可（譲渡承諾書）が必要になります。しかしながら、借地人と地主との関係が必ずしも友好とは限りませんので、いざ借地権を売却したくても地主から売却に関する承諾をもらえない、法外な譲渡承諾料を求められる等からトラブルへと発展することがあります。売却を認めてもらえなければ借地権は売却できません。そして親が建てた家自体は相続した自分のものとはいえ、実際には建物だけを土地から分離して売却することはできません。建物を売るということは、土地の利用権である借地権の譲渡も伴いますので、地主の売却許可が必須になります。

よくある話ですが、地主に借地権売却について承諾をお願いしたところ、地主がそれを認めない。だったら借地権を買い取ってもらえないかと地主に頼んでみたものの、応じてくれない。逆に地主から、“借りたものは返せ！”と、更地にして返還するよう求められる始末。どうしていいか分からず弊社に相談に来る、というケースがよくあります。

塩漬け状態の「借地権」にも打開策あり！

まずは地主と借地人の立場を客観的に理解することがトラブル解決のポイントになります。“土地を貸してあげている”と思っている地主と、“土地を借りてあげている”と思っている借地人の立場は真逆になります。いずれにせよ真摯に、粘り強く話し合いをすることが大切で、その際には、「物件が売却できたときは承諾料を支払う」などと、地主にもメリットがある交渉をする必要もあり、交渉の仕方次第では、借地権を地主に買い取ってもらったり、借地権と建物を地主と共同売却したりすることは可能です。

またあまり知られていないことですが、実は地主の承諾がなくても、借地上の建物だけを売る方法があります。借地非訟という、地主の代わりに裁判所の許諾を得る制度を活用するのです。実際、この制度によって、地主の承諾がない借地権付きの建物を、積極的に購入している投資家もいます。

いずれにしろ賃貸事業や不動産に精通している地主と交渉し、お互いが満足し、納得できる解決をするには、高度な知識やノウハウが不可欠です。実は借地権や底地権に関しては、不動産業者のなかにもきちんとした知識を持っていない会社があります。通常の不動産と異なる借地権や底地権問題のノウハウや、深い知識を備えた、弊社専門家チームが、トラブルを回避しサポートする体制を構築いたします。

「共有名義不動産」トラブルも専門チームが解決します！

“共有名義不動産”はその名の通り、ひとつの不動産を複数人で所有している状態のことを指します。そしていま、共有名義不動産に端を発する相続トラブルが増加傾向にあるのをご存知でしょうか。

たとえば両親が亡くなり、子どもが3人いる場合、通常は相続財産の権利は3分割されますが、売ったり、貸したりするには3人の合意が必要で、3人の意見が食い違えば、争いになったり、空き家として放置されることになります。このような共有名義の不動産を巡るトラブルが、最近は非常に増えています。

典型的なのが、亡くなった両親が残した実家に、特定の相続人だけが住み続けるケースです。相続した家に住んでいない相続人は実家を売却して、代金の平等な分配を希望しますが、住み続けている共同相続人は実家の売却をかたくなに拒みます。でも3人きょうだいなら平等に法定相続分通り3分の1ずつの相続権があるわけで、税金などの負担義務も3分の1ずつ3人にのしかかります。

現実問題として、親が亡くなった後に共同相続人である3人（家族含む）が実家に住むことはあり得ません。

このように当事者間での話がまとまらず、“共有名義不動産”がトラブルへと発展し、弊社にご相談に来られる方の多くは「自己持分」の売却に踏み切ります。

自己持分のみの売却は、他の共有者の承諾が必要ありませんし、一般的な不動産市場ではほとんど流通されないと言われていた“共有持分の不動産”も、海外ネットワークの投資家たちに入札方式（価格競争）でマッチングすることによって、“できる限り高く売りたい”お客様のニーズを実現し、問題解決をサポートしています。

プロフェッショナル集団の一般社団法人設立！

相続の悩みや問題を抱えている方に本気で寄り添い支援したい。

2019年6月に弁護士、司法書士、税理士、行政書士、不動産鑑定士ら15名の理事で設立した一般社団法人相続総合支援協会は、そのような想いが設立の原点です。一般的な相続手続きに関する相談はもちろんのこと、当協会の強みは、特に権利関係の複雑な「借地権・底地・共有名義」不動産問題に精通した士業らで構成されていますので、正しい知識と確かな実績がある相続の専属士業チームが責任を持ってサポートしています。また、医療法人化や資産保全、事業承継、リスクマネジメントなどをトータルでサポートする仕組みもご用意しております。相続手続きに関する疑問や不安を解消したい方、または生前から一貫した財産管理が可能な民事信託（家族信託）などの対策まで、幅広く支援する無料相談の体制も整えております。